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案例详情
项目名称: 湖南长沙万科魅力之城·万科里
开发商: 长沙万科房地产开发有限公司
案例类别: 社区商业
服务内容: 策划顾问

项目基本信息:

        本项目位于长沙高铁新城西南角,距离长沙南站1.6KM,项目整体建筑面积150万㎡,其配套2.3、3.4两宗商业地块涵盖全方位配套服务。万科里一、二期总建筑面积约5万㎡,其中一期近4万平米,由3栋2-4层建筑围合而成的开放式街区商业,二期约1万㎡,融合公交站场与3层购物?#34892;?#35268;划为社区服务?#34892;摹?#20108;期为消费升级品质生活?#34892;摹?/p>

        基于万科里的一期现状之上,需要为盘活一期商业?#32422;?#20108;期商业定位提出发?#39038;?#36335;。


项目需要解决的核心问题:

            1、 两宗商业用地紧邻,但进度一前一后(一期在营,二期待建);

            2、 一期经营情况不理想,招商率不足50%;

            3、周边竞争激烈,且项目所处地段相对封闭。


解决问题的核心操作思路:

            1、两宗用地关系处理

            两宗商业一前一后,首先在统筹上是确保项目统一性,两期商业发展方向通盘考虑,确保一、二期商业定位协调一致,避免产生内耗。

            一期,在现有经营业态的基础上,定位为社区服务配套?#34892;模?#25171;造一个集生活消费、儿童教育、餐饮、儿童娱乐于一体的儿童友好型社区服务?#34892;模?#37325;点满足约4万人生活消费需要。

            二期,未来在一期定位基础上,实现质的提升,为目标消费群体提供品质生活消费?#34892;模?#37325;点满足娱乐、精品购物、体验等消费需求。

            2、 一期盘活问题

            一期4万余平米,现阶段开业?#24335;?0%,商家集中在临一期小区入口?#32422;?#20020;时公交站场临街面,内街基本空置。针对现状主要从几个方面进行调整:

            ●  广场改造,提升使用率——针对目前3000㎡广场全露天设计,?#19994;?#38754;近满足轮滑使用?#32422;?#33457;?#25104;?#35745;,广场使用面窄且利用率不高情况从3个方面着手优化,其一平整地面,剔除不必要的花坛,配合儿童友好型社区定位设置儿童游乐组团满足更多年龄层次的娱?#20013;?#27714;;其二,增加商业氛围,引进儿童互动设施的经营商,前期免费提供场地,为内街营造商业氛围;其三,从节省成本角度出发,不做全遮盖天顶,重点在广场下沉处设计一个造型独特且满足游乐的垂?#38381;?#38451;建筑体(如树屋、蘑菇屋、螺旋体等)。

            ●  重新调整原有广场业态规划,重点引进业态粘性高、目的型消费强的业态(儿童业态、特色餐饮、大型餐饮、空中农场?#32422;?#33258;带客户的生活配套如家政、顺丰快递、租车等),确保内街人流到达。

            ●  通过教育类主力店优先,精装修儿童特色业态,带动散户招商。

            3、商业竞争环境激烈

            周边1.5公里范围内超50万㎡(在建、在营)商业体聚集,大多数商业体以全业态、规模化取胜,同时受高架桥、高速跨桥等交通因素影响,外围客户几乎被?#33735;亍?#26412;项目应站在核心客户(项目核?#21335;?#36153;者为本项目、小学、安置小区、规划中学、规划医院)的真正需求上,外围客户通过特色业态,主题包装、目标型业态实现项目多元性客源补充。


项目整体评价:

        通过对项目所在区域背景分析?#32422;?#39033;目属性定位,项目立足社区型商业,定位为服务社区家庭的商业?#34892;摹?#26680;心解决的问题是通盘和平衡1、2期商业关系,其二既要保证坪效,又要确保商业竞争力,通过测算后主力店规模上控制在30%左右,实现项目效益最大化。其三,通过建筑优化、氛围运营、业态调整等方式解决1期商业在缺乏主力店前提下,实现2018年90%以上的开业率。

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