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案例详情
项目名称: 深圳宝安君成福永凤凰山项目
开发商: 深圳市君成投资发展有限公司
案例类别: 城市综合体
服务内容: 策划顾问

项目基本信息:

本项目位于深圳市宝安区福永凤凰山片区,西临广深高速、北临凤凰山大道、东临福永东路、南临腾丰二路。

项目总占地约73411㎡,整体物业规模指标约31万㎡,包含酒店、写字楼、公寓、商业等物业,其中酒店及写字楼为返还物业,占比30%约9万㎡。

 

项目需要解决的核心问题:

    1)鉴于项目住宅产品无法规划,如何确定项目各物业产品规模(酒店、写字楼、公寓、商业),实现项目开发价值最大化;

    2)项目内部道路的规划方式;

    3)酒店的规划方向;

    4)商业的发展方向及商业规模(持?#34892;?#21830;业及销售型商业)的判定。

     

解决问题的核心操作思路:

    1)从整体市场现状研究,基本确定返还物业中酒店约3万㎡,写字楼约6万㎡,公寓规划30%约9万㎡,购物中线约7万㎡(不计容面积约2万㎡),销售型商业街约1-2万㎡,剩余体量以办公或商业面积规划居住型产品;

    2)结合福永酒店市场环?#22330;?#38656;求特征及项目自身特点,建议规划五星级酒店,重点面向区域高端商务人群及旅游人群,强调休闲娱乐功能;

    3)商业定位方向?#32422;?#24237;型消费为主导,兼具?#26032;?#28216;文化特色商业为商业发展方向;综合商业环?#22330;?#28040;费群资源、客流总量及运营状况等条件,项目具备规划?#32422;?#24237;型方向为主导的运营基础;同时从市场案例、区域未来发展、消费群支撑等角度来看,本案规划大规模旅游文化主题商?#30340;讯?#36739;大,建议本案在商业定位上融合旅游文化主题,规划少量适宜规模的旅游休闲文化型商业;

    4)综合市场需求、市场竞争条件、同类型商业规模、典型案例借鉴、商业运营支撑等因素,初步判定本案持?#34892;?#21830;业规模在8-12万㎡较为合理,考虑商业运营安全?#32422;?#31454;争性,建议持?#34892;?#21830;业规模为8万㎡左右;

    5)综合典型销售型商业案例借鉴、商业物业价值特性、产品稀缺性等因素,初步判定销售型商业规模约2-3万㎡。

     

项目整体评价:

综合考虑区域市场需求、市场竞争条件、目标消费群、运营支撑及项目自身规划条件,初步确定各物业产品规模及发展方向,实现项目开发价值最大化。


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