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中海、保利、万科这样做车库,一年省出几百亿,颜值还很高!

2019-01-09 11:48:58

来源?#22909;?#28304;地产研究?#28023;↖D:mydcyjy)


地下车库建造规模普遍占项目总规模的25%至30%左右,在讲究成本优化的今天,对地下车库进行成?#31350;?#21046;

可以说是重中之重。


标杆?#31185;?#26377;一套自己的独门秘籍,做好地下车库优化,一年省几百亿不是问题。?#36824;?#23454;践上,曾听不少地产

人有疑问,自家?#31185;?#23545;标标杆?#31185;?#30340;做法,效果却没那么好。比如车库单车位面积一般在30-40平方米,标

杆?#31185;?#22914;万科可以逆天做到26平方米,某?#31185;?#20063;尽量优化面积,却遭客户吐槽地库规划不合理、行车不方便。 


标杆?#31185;?#22312;刚需改善楼盘下了怎样的功夫,让地下车库节本又增效?一是有以客户需求为核心的规划理念,

刚需改善盘重实用,豪宅盘重体验,两者不用一套方法去开发;二是有全流程成?#31350;?#21046;的思维方式,从项

目前期规划开始,地库的基本设计开始介入;三是地库优化方向懂得“借势?#20445;?#21644;自家的楼盘实际相协调配合。


今天就来详细盘点下刚需改善楼盘应该如何优化地下车库,解析标杆?#31185;?#20248;化那些诀窍。


地产人想必看过不少行业文章,比如万科保利龙湖万达这么做地下车库,一年能省几十个甚至几百亿。数字

看着夸张,但是明源君在这里告诉你,地库做好,能省下的成本绝不是一个小数字。

 

单车位面积是检验地库停车效率的最直观数据,单车位面积是地下车库总面积/总停车数。某标杆?#31185;?#23545;单

车位面积有这样的标准,纯车库区要做到26平方米/辆,有人防的车库区到30-32平方米/?#23613;?/span>

 

而关于造价,普遍情况下,地下一层造价2500元/㎡;地下二层造价3000元/㎡;人防地库比普通地库造

价多500元/㎡。

 

那么可以算这么一笔账,住宅楼盘地下车库按照规定需要车位1500个,一般?#31185;?#30340;单车位面积是40平米,

预计6万平方米,,按照地下一层有人防车库的造价3000元/平方米计算,需要造价1亿8千万。

 

而如果是标杆?#31185;?#36827;行优化,单车位面积能达到30平方米/辆,那么地下车库面积为4.5万平方米,造价

1亿三千五百万,一个车库节省高达4500万。每个车位节省3万,单车位面积节省10平方米,对于?#31185;?#26469;

说,一年省下几个亿或几十亿不是问题。

 

地下车库结构复杂,建造?#26041;?#22810;,成本与多个因素相关,如层高、覆土、垫层、设备房、出入口、柱网布

车排列等。地库做好了能省钱,规划不精细的地库则会产生大量无效成本。现实建造中无效成本最容易发生

这些?#26041;冢?/span>

 

1、地下车库前期规划中 没有争取最大的地上停车数量和最优车位比

 

地下车库建造成本高,地产行业的通识是能增加地上停车的数量就尽量增加,能建地下一层就尽量不建地下二层。


但是在前期规划中,要做好这两点需要规划人员能够读懂当地政策,并和当地相关部门进行协调,争取地上停车

数量,同时还要可以折算相关停车位,如非机动车位折算成车位、子母车位的折算量,在刚需项目中尽量把车

规划到规定的最低数量,降低建造成本。


                   ▲ 万科一小区的地上停车,?#35745;?#26469;自万科官网。


2、地下车库轮廓线?#36824;?#25972;,折角多

 

地下室要尽可能利用每一平?#30446;占洌?#25552;高停车效?#30465;?#26126;源君翻看资料发现,地下室的轮廓线规整与否,对?#34892;?/span>

利率用有极大影响。


如下图所示,轮廓线折角多、不方正,会造成大量的无效面积,比如靠墙的车位和墙体间?#30446;?#20313;空隙,就是

种浪费。?#36824;?#25972;的边?#21040;?#33853;无法?#34892;?#35268;划用途,也是无效面积,其次轮廓线折角多,过多折边还会让支护复杂,

增?#21448;?#25252;成本。


                                          ▲ ?#35745;?#26469;自POLY保利设计汇


3、设备房面积过大、挤占停车位

 

在车库建造规范中,车库要设置值班室、管理办公室、控制室、休息室、储藏室、卫生间等辅助用房,设备

房是地下车库必不可少的部分。


前期规划中,设备房要合理配置,不可面积过大,多出的部分便是无效面积,另一方面,设备房的位置选择

要因地制宜,不可设置在能够划分车位的区域,根据万科的资料显示,设备房挤占停车位,?#22815;?#30456;应的车位,

需要大约三倍的面积,无形中浪费了三倍?#30446;占洹?/span>


4、柱网及布车排列不合理 产生无效?#21344;?/span>


柱网及布车排列是地下车库最容易出现无效面积的地方,柱网过大,浪费车位面积,柱网过小,则?#27809;?#20307;验

差。排列分?#23478;?#32039;凑密集,斜列式如果搭配不好,会形成很多不必要的无用面积,万科有要求不布置成平行

或者斜列式的车位。


这一块也是成本优化最有力的一部分,柱网和布车合理,能节省大量成本。

       ▲ 平行式和斜列式停车。?#35745;?#25130;取自《车库建筑设计规范》


5、层高控制不符合实际

 

地库层高每增加0.1米,造价增加18元/㎡。建造规范中有各个车型的最小净高,2米2净高,层高在

3.7-3.8米最合理。明源君在这里要讨论的是,现在层高可以不看最合理,而要看最合?#30465;?/span>


                        ▲ ?#35745;?#25130;取自《车库建筑设计规范》


前文提到,刚需盘重实用,那么层高控制在成本最低限度的3.7-3.8米即可,不需要达到4米等高度,

而豪宅盘3.7-3.8米虽然合理,但是?#27809;?#20307;验不佳,尤其是豪宅住户豪车多,可能还会有房车等,因

而层高高一些更合?#30465;?/span>

 

控制成本是为了提升价值,在注重产品力的今天,把成本?#30446;?#21046;和?#27809;?#38656;求进行绑定,节省的成本

才能说是?#34892;?#25104;本,如果光为了节省成本伤害了?#27809;?#20307;验,那么短期看成本是降了,长期看却会影

自身品牌?#20998;剩?#24471;不偿失。

地下车库的优化套路很多,但不一定标杆?#31185;?#30340;做法就会适合所有?#31185;蟆?#27604;如一间标杆?#31185;?#29305;别自信,

说他们的项目很有辨识度,别人学不到精髓。明源君认为,标杆?#31185;?#22312;优化过程中,把优化方向和项

目定位紧紧结合,多方位考量?#27809;?#38656;求,才能形成地下车库优化的独门秘籍。因此今天明源君要从优

化和项目定位结合的角度,解读标杆?#31185;?#30340;优化方法,希望可以给大家一个启发。

 

1、总图规划阶段 争取与项目配套的车位比

 

不同城市对小区车位比的规定不同,不少地产人在前期?#20445;?#26426;械适应规定,实际上,规定是通用?#27169;?/span>

不同项?#31185;?#23454;可以有不同的解读,也要有不同的配套,这样既能降低成本,也能合法突破规范。

                                       ▲ 图为杭州推出的机动车停车位配建标准实施细则。

 

车位比在现实中是可以和当地规划?#20013;?#21830;?#27169;科?#20174;规划阶段介入,能争取到最优车位比。明源君知道

这样一个例子,A城规定小区车位比是1.2辆/户,B?#31185;?#30340;项目定位是首次置业的小户型小区,客户年

群体居多,B?#31185;?#20110;是和规划局沟通,车位比1.2辆/户不符合当前小区的配置,最后争取到了1辆/100平

米的车位比,节省了近三千万成本。

 

这个案例给地产人的经验是,地下车库不能是单纯的附属品,在规划前期就必须要有精准的定位,成本

前置,同时规划人员要合理解读当地规定,寻求最优方案,比如B?#31185;?#36824;曾操盘某个改善型大户型小区,

?#31508;?#25353;照1.0辆/100平方米户配置,B?#31185;?#20105;取到了1.0辆/户,符合小区?#27809;?#29992;车水平,也降低了数千万的成本。

 

另一方面,前期规划中,能建半地下?#19968;?#32773;地下室只建一层最好。中海这样规定:在条件?#24066;?#30340;情况下,

应尽可能设计成半地下室?#38382;健?/span>

 

2、平面规划?#20445;?#26609;网排布?#31859;?#32463;济和最优选择相配合

 

柱网设计是地下车库设计中最复杂的一环,也是最能省成本的一环。?#21448;?#32593;大小、到车辆排布,?#30340;?#36827;行了多番尝试。

 

?  经济柱网7.6mx8.1m  最佳柱网8.1mx8.1m

 

在无效成本中,我们讨论了排布方式最好?#27809;?#22402;直式,不用平行式或者斜列式。因为经过测算,垂直

停车占用的面积最小,车位面积是2.4mx5.3m。

 

近几年大小柱网的使用也有很多讨论,一般来说大柱网规则7.8x(7.9+7.8) m;大小柱网 7.8x(6.1+4.8)m;

小柱网 5.4x(6.1+4.8)m。

 

柱网的设计,一要考虑停车效率,二要考虑?#27809;?#20307;验。

 

小柱网的设计使得柱网?#29992;堋?#26609;截面减小,车库层高降低、埋深减小,同时底板减薄,在无梁楼盖情况下,

小柱网在降低成本上更为显著,舒?#24066;越系停?#35266;感上?#36824;?#36890;透。


             ▲ 小柱网停车示意图及?#38382;?/span>

         ▲ 图为小柱网,下图为大柱网,在?#21344;?#35270;觉上,大柱网?#21491;案?#22909;。?#35745;?#26469;?#20174;赑OLY保利设计汇

 

综合标杆?#31185;?#30340;应用数据,横向三个车位置,最经济柱网规格是7.6x8.1m,每个车位面积约是20.52平米;

要使?#27809;?#20307;验感增加,将经济柱网规格进行扩大,达到8.1mx8.1m,是理论上的最佳柱网规则。

 

在实际建造中,考虑防火墙等因素,?#38382;?#21487;以相应调整,比如8.05mx8.05m也是一个相对舒适的柱网尺寸。


 设置一定比例的大车位

 

实际运用中,地下车库的柱网设计不能僵硬套?#31859;?#32463;柱网的套路,更要考虑?#21520;?#30424;的情况相符合,比如SUV

?#21364;?#22411;车系越来越受欢迎,车库全是小柱网,大型车?#27809;?#21183;必会产生车?#36824;?#31364;、车辆容易剐蹭等问题。


设置一定比例的大车位,可以满足不同车系?#27809;?#30340;需求,一般而言,非豪宅楼盘大车位比例在10%—15%左右即可。

 

大车位的车位面积可从2.4mx5.3m扩至2.7x5.3m,柱网可扩至8mx8.1m,同时大车位尽量沿着车库外沿设置。

 

豪宅是最有大车位发言权?#27169;?#22914;金力紫御华府最大车位为长7.8米、宽3.5米,层高4.6米,可容5辆悍马。

                                   图9?#21644;计?#26469;?#20174;詒本?#37329;力控股集团有限公司

 

?#36824;?#22312;这里提醒,非豪宅楼盘层高在3.7-3.8M最为合理,车库设?#20040;?#36710;位?#20445;?#27880;意柱网的尺寸不能超过8.2m,

不然层高等会受影响。

 

?  合理配?#31859;?#27597;车位增加停车数

 

地下车库的形状要求是尽量方正,不要有折角。在实际操作中,遇到一些车位?#21344;?#19981;太规整,无法停放两辆车,

则可以考虑设置为子母车位,这样可以把?#21344;?#23436;全利用起来,一些城市规定子母车位算1.5个车位,把原本的

效?#21344;?#21512;理利用,增加停车数,也是优化成本的一个方法。

 

3、设备用房尽量利用低效停车?#21344;?/span>

 

设备用房的不合理选址往往会造成大量无效成本,明源君综合标杆?#31185;?#30340;做法来看,一大原则是设备用房不能占

停车?#21344;洌?#20855;体做法是:


?  设备用房的面积按照相关规定,达到最低标准即可,不需要增大无用面积。


?  设备用房尽量利用低效停车?#21344;洌?#27604;如塔楼等。避免占用车位。


以保利地产为例,原设计设备用房未完全利用塔楼?#21344;洌?#36896;成了车位浪费,优化后,?#22815;?#20102;5个车位。

                                                              ▲ ?#35745;?#26469;?#20174;?#20445;利地产

 

?  设备用房层高?#36824;皇保?#19981;能增加地下?#20063;?#39640;,万科是这样进行处理:采用局部地面下沉的方式弥补层高?#36824;?#30340;缺陷。

 

?  万达在设备用?#21487;希?#22312;满足规范的前提下,尽量合?#27809;?#25151;等设备用房,如6个防火区可设置一个配电?#19994;取?/strong>

 

4、地下车库竖向优化关注层高和覆土厚度

 

前文提到的优化大致是平面上的优化,而竖向优化上,包括层高、覆土厚度等。


层高在上文已说过,非豪宅楼盘的地下车库层高在3.7-3.8m即可,可以满足大部分车?#20572;?#19981;需要过高的层高,

增添成本。中海在建造地下车库?#20445;?#35268;定全地下车库设计,减少地库埋深,并且尽量降低地下?#20063;?#39640;。

 

覆土厚度过大,会造成地下室结构造价升高,一般来说覆土每增加0.3米,造价增加30元/㎡,另一个方面,覆

土厚?#21364;螅?#23545;绿化景观比较好。


通常来讲,覆土厚度在1-1.2m之间最具有经济性。但个别城市会有规定,比如杭州规定覆土厚度1.5m,?#31185;?/span>

必须按照规定执行,绿城在杭州的项目覆土厚度控制在规定线左右。

                                                           ▲ ?#35745;?#26469;自于绿城官网

 

5、刚需地下车库优化同时还能增?#29992;?#35266;度,在排管布线、采光、地坪上可以这样做

 

优化既可以节省成本,也可以增加项目的美观度,提升?#27809;?#30340;满意?#21462;?#22312;排管布线、采光、地坪选择等方面,可以

学习标杆?#31185;?#30340;做法。

 

 排管布线整洁?#34892;?/strong>

 

相信不少人和明源君有同样的体验,从地面进入车库取车,触目所及的是?#37326;?#30340;地库灯光,抬?#25151;?#26159;?#20197;?#31967;的管道,

给人非常压?#20540;母?#35273;。


排管布线讲究科学,也要讲究美观。保利地产是这样做?#27169;?#21033;用BIM软件优化设备管线排布,达到整洁?#34892;?#30340;标准,

同时在主车道上,为了优化?#27809;?#20307;验,保利将管道向上收取,?#27809;右?#33539;围内净层高更高,更加舒?#30465;?/span>

                        ▲ 图为保利地产优化后的管道排线,?#21491;案?#24320;阔。?#35745;?#26469;?#20174;?#20445;利地产

 

?  地下车库可利用天然采光


采光也是地下车库的重要?#26041;冢?#26093;辉在刚需项目中,地库有大堂,引用的是自?#36824;猓?#23427;的做法是通过光纤引过自?#36824;猓?/span>

让?#27809;?#20809;感体验更优?#30465;M计?#24038;侧的即是位于地面的导光筒。

                                                                  ▲ ?#35745;?#26469;?#20174;?#26093;辉官网

 

?  地下车库选择美观的地坪材料

 

地下车库的地坪需要具有耐磨、耐水耐油?#32929;?#36879;、抗冲击、使用寿命长的特点,尽量避免出?#21046;鴣尽?#36215;砂、脱落的现象。

目前通用的材料有混凝土地地面、环氧地面、耐磨地面、水磨石地面、混凝土密封固化剂,金刚砂耐磨地坪等,各有特点。


不少?#31185;?#22312;产品研发过程中,在地坪新材料也进行了投入。比如万科进行高精混凝土地坪研发,高精混凝土地面贴砖,

可以采?#20040;?#30742;胶薄贴,也可以直接铺木地板,车库高精地坪解决传统混凝土地坪强度低、起砂等问题,使用在车库内更具有装饰性。

             ▲ 深圳万科研发的高精混凝土地?#28023;计?#26469;?#20174;?#19975;科官网

 

?  为地下车库粉刷色彩


通常在商场的大型车库中,会用颜色区分停车区域。住宅项目中,也可引用该做法,明源君认为,住宅的地下车库粉刷

颜色要与项目的定位相符合,比如年轻人多的小户型社区,色彩要活泼多彩,越炫酷越好,而大型改善楼盘,则可采

雅致的颜色,增添格调。

                                       ▲ ?#35745;?#26469;?#20174;?#20445;利地产

 

成本的优化不单单是节省成本,更要在优化过程中,提升项目的价值,达成节本又增效的作用。地下车库属于?#27809;?#24863;知度

比较高的区域,以前往往容易被忽视,而标杆?#31185;?#29420;特的地库优化方法,正是站在全项目的?#21491;埃?#26082;省了成本,又尽量满

足?#27809;?#38656;求,让优化成了提升价值的重要手段。


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